11月5日，有市場(chǎng)消息稱(chēng)，近日境外債遭遇大幅波動(dòng)的萬(wàn)科，擬于6日下午召開(kāi)線上會(huì)議，與金融機(jī)構(gòu)交流萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)情況，以及近期萬(wàn)科二級(jí)市場(chǎng)債券價(jià)格波動(dòng)事宜。

據(jù)悉，深圳市國(guó)資委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、深鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰，以及萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝、公司副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華將悉數(shù)參加會(huì)議。記者就這一消息與萬(wàn)科方面核實(shí)，獲得肯定回復(fù)。

明年三筆境外債到期

被視為“優(yōu)等生”的萬(wàn)科近期也遭遇境外債風(fēng)波。10月下旬以來(lái)，萬(wàn)科存續(xù)美元債價(jià)格持續(xù)下跌，多只債券到期收益率較票面利率大幅偏離。這也導(dǎo)致其A股股價(jià)持續(xù)下跌，在11月3日，萬(wàn)科股價(jià)一度跌至11.07元/股，創(chuàng)下近8年來(lái)新低。

隨后，萬(wàn)科對(duì)外回應(yīng)了債券價(jià)格下跌問(wèn)題，表示公司基本面沒(méi)有出現(xiàn)任何問(wèn)題，債券異動(dòng)主要是市場(chǎng)情緒波動(dòng)所致。同時(shí)該公司指出，境外市場(chǎng)出現(xiàn)有關(guān)公司的不實(shí)猜測(cè)，導(dǎo)致公司美元債價(jià)格出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

不過(guò)，在10月舉行的一場(chǎng)萬(wàn)科機(jī)構(gòu)投資者調(diào)研會(huì)議上，萬(wàn)科管理層曾表示，當(dāng)前不排除對(duì)海外債務(wù)進(jìn)行回購(gòu)的可能性，但要考慮境外融資成本與境內(nèi)項(xiàng)目投資回報(bào)的“性?xún)r(jià)比”。

根據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，截至目前，萬(wàn)科存續(xù)境外債務(wù)總共有7筆，金額合計(jì)約32.2億美元。早在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，韓慧華就已對(duì)境外債狀況做過(guò)正面解答。

她當(dāng)時(shí)表示，萬(wàn)科上半年在境外完成了150億再融資，主動(dòng)提前進(jìn)行了融資置換和短債歸還，因此年內(nèi)已無(wú)到期境外債務(wù)，年內(nèi)目前境內(nèi)待償還信用債僅為3.8億元，各項(xiàng)資金排布和還款安排都在有序進(jìn)行中。

但在2024年，萬(wàn)科到期的美元債有三筆。其中兩筆以美元計(jì)價(jià)：“萬(wàn)科香港 4.2% N20240607”、“萬(wàn)科香港 5.35% N20240311”，發(fā)行規(guī)模分別為6億美元、6.3億美元。另一筆為“萬(wàn)科香港 3.45% N20240525”，發(fā)行規(guī)模為14.45億元人民幣。

三筆境外債需最先償還的為“萬(wàn)科香港 5.35% N20240311”，于明年3月11日到期。對(duì)于明年到期的三筆美元債，萬(wàn)科方面回應(yīng)，已提前從三方面做好充分的準(zhǔn)備。

其一是境外自有資金方面，萬(wàn)科于境外持有數(shù)十億的自有資金可用于償債，二是萬(wàn)科的境外平臺(tái)前期投資了境內(nèi)外項(xiàng)目，項(xiàng)目分紅、回購(gòu)、退出等都能提供充分的資金，三是通過(guò)銀行端市場(chǎng)開(kāi)展境外融資，萬(wàn)科8月已獲取發(fā)改委2024年再融資中長(zhǎng)期外債額度，并已啟動(dòng)與相關(guān)銀行的溝通。

市場(chǎng)判斷違約概率極低

實(shí)際上，在市場(chǎng)看來(lái)，萬(wàn)科信用債違約概率極小。一位業(yè)內(nèi)資深人士對(duì)記者表示，即使明年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)維持當(dāng)前淡勢(shì)，以萬(wàn)科的現(xiàn)金儲(chǔ)備和融資能力，償還境內(nèi)外短債，基本是沒(méi)有問(wèn)題?！凹词箍紤]到極端情況，2024年底以前，萬(wàn)科信用債違約的概率也是極低?！?/p>

就在近期，萬(wàn)科交出了10月銷(xiāo)售成績(jī)單。公告顯示，萬(wàn)科10月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額318.3億元，同比持平，并連續(xù)2個(gè)月銷(xiāo)售近320億元。從行業(yè)數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，10月百?gòu)?qiáng)房企單月銷(xiāo)售額同比下降33.5%，近半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企同、環(huán)比雙降。

與此同時(shí)，萬(wàn)科當(dāng)前現(xiàn)金狀況也較為充裕。截至三季度末，萬(wàn)科在手資金1037億元。剔除預(yù)售監(jiān)管資金和受限資金，萬(wàn)科三季度末的現(xiàn)金短債比約1.4倍，雖較中期的1.6倍有小幅下跌，但較2022年末持平。另外，萬(wàn)科母公司層面的現(xiàn)金水平是2024年到期債務(wù)的1.8倍。

不過(guò)，從整體狀況來(lái)看，萬(wàn)科年內(nèi)銷(xiāo)售仍然出現(xiàn)明顯下滑。今年1-10月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積2135.7萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額3467.7億元。據(jù)此計(jì)算，今年前十個(gè)月萬(wàn)科合同銷(xiāo)售金額同比下滑9.8%。

拉長(zhǎng)時(shí)間看，2019年1到10月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積3332.9萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額5189.9億元。今年前十個(gè)月，萬(wàn)科的合同銷(xiāo)售金額僅為2019年同期的約66.82%。

國(guó)盛證券一份研報(bào)顯示，10月百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷(xiāo)售額環(huán)比微增4%，市場(chǎng)尚未明顯起色。雖然9月各地政策大幅放松對(duì)需求的釋放起到了一定提振作用，但是因?yàn)楫?dāng)前購(gòu)房者信心較弱，存量需求釋放后新增需求并未跟進(jìn)，10月后兩周市場(chǎng)熱度較前兩周明顯走弱。

管理層多措并舉

對(duì)于萬(wàn)科當(dāng)前狀況，大股東深鐵集團(tuán)方面的動(dòng)向也吸引市場(chǎng)目光。就在萬(wàn)科公布三季報(bào)當(dāng)天，董事會(huì)通過(guò)的另外兩個(gè)事項(xiàng)值得關(guān)注。

其一是深鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰出任萬(wàn)科董事會(huì)副主席。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，辛杰兼任萬(wàn)科董事會(huì)副主席，反映出國(guó)資大股東對(duì)萬(wàn)科一如既往的堅(jiān)定看好和支持，也有助于萬(wàn)科和深圳地鐵在業(yè)務(wù)上的深入合作。

當(dāng)然萬(wàn)科董事會(huì)出現(xiàn)這一變動(dòng)并不令市場(chǎng)意外，畢竟深鐵集團(tuán)前董事長(zhǎng)林茂德也曾出任該職位。

另一個(gè)事項(xiàng)則是對(duì)激勵(lì)約束機(jī)制、跟投制度等的修訂。最引人注意的是，2023年-2025年公司的董事會(huì)主席郁亮和總裁祝九勝的工資除了和年度凈利潤(rùn)掛鉤外，還將引入年度股價(jià)變動(dòng)作為調(diào)節(jié)系數(shù)，一定程度上也是傳達(dá)出管理層穩(wěn)定、提升股價(jià)的決心。而在萬(wàn)科股東層面、管理層的多項(xiàng)措施下，后續(xù)發(fā)展有待市場(chǎng)驗(yàn)證。