11月5日，有市場消息稱，近日境外債遭遇大幅波動的萬科，擬于6日下午召開線上會議，與金融機構(gòu)交流萬科經(jīng)營情況，以及近期萬科二級市場債券價格波動事宜。

據(jù)悉，深圳市國資委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、深鐵集團董事長辛杰，以及萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝、公司副總裁兼財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華將悉數(shù)參加會議。記者就這一消息與萬科方面核實，獲得肯定回復(fù)。

明年三筆境外債到期

被視為“優(yōu)等生”的萬科近期也遭遇境外債風(fēng)波。10月下旬以來，萬科存續(xù)美元債價格持續(xù)下跌，多只債券到期收益率較票面利率大幅偏離。這也導(dǎo)致其A股股價持續(xù)下跌，在11月3日，萬科股價一度跌至11.07元/股，創(chuàng)下近8年來新低。

隨后，萬科對外回應(yīng)了債券價格下跌問題，表示公司基本面沒有出現(xiàn)任何問題，債券異動主要是市場情緒波動所致。同時該公司指出，境外市場出現(xiàn)有關(guān)公司的不實猜測，導(dǎo)致公司美元債價格出現(xiàn)大幅波動。

不過，在10月舉行的一場萬科機構(gòu)投資者調(diào)研會議上，萬科管理層曾表示，當(dāng)前不排除對海外債務(wù)進行回購的可能性，但要考慮境外融資成本與境內(nèi)項目投資回報的“性價比”。

根據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，截至目前，萬科存續(xù)境外債務(wù)總共有7筆，金額合計約32.2億美元。早在今年中期業(yè)績會上，韓慧華就已對境外債狀況做過正面解答。

她當(dāng)時表示，萬科上半年在境外完成了150億再融資，主動提前進行了融資置換和短債歸還，因此年內(nèi)已無到期境外債務(wù)，年內(nèi)目前境內(nèi)待償還信用債僅為3.8億元，各項資金排布和還款安排都在有序進行中。

但在2024年，萬科到期的美元債有三筆。其中兩筆以美元計價：“萬科香港 4.2% N20240607”、“萬科香港 5.35% N20240311”，發(fā)行規(guī)模分別為6億美元、6.3億美元。另一筆為“萬科香港 3.45% N20240525”，發(fā)行規(guī)模為14.45億元人民幣。

三筆境外債需最先償還的為“萬科香港 5.35% N20240311”，于明年3月11日到期。對于明年到期的三筆美元債，萬科方面回應(yīng)，已提前從三方面做好充分的準(zhǔn)備。

其一是境外自有資金方面，萬科于境外持有數(shù)十億的自有資金可用于償債，二是萬科的境外平臺前期投資了境內(nèi)外項目，項目分紅、回購、退出等都能提供充分的資金，三是通過銀行端市場開展境外融資，萬科8月已獲取發(fā)改委2024年再融資中長期外債額度，并已啟動與相關(guān)銀行的溝通。

市場判斷違約概率極低

實際上，在市場看來，萬科信用債違約概率極小。一位業(yè)內(nèi)資深人士對記者表示，即使明年的房地產(chǎn)銷售市場維持當(dāng)前淡勢，以萬科的現(xiàn)金儲備和融資能力，償還境內(nèi)外短債，基本是沒有問題?！凹词箍紤]到極端情況，2024年底以前，萬科信用債違約的概率也是極低?！?/p>

就在近期，萬科交出了10月銷售成績單。公告顯示，萬科10月實現(xiàn)合同銷售金額318.3億元，同比持平，并連續(xù)2個月銷售近320億元。從行業(yè)數(shù)據(jù)對比來看，10月百強房企單月銷售額同比下降33.5%，近半數(shù)百強房企同、環(huán)比雙降。

與此同時，萬科當(dāng)前現(xiàn)金狀況也較為充裕。截至三季度末，萬科在手資金1037億元。剔除預(yù)售監(jiān)管資金和受限資金，萬科三季度末的現(xiàn)金短債比約1.4倍，雖較中期的1.6倍有小幅下跌，但較2022年末持平。另外，萬科母公司層面的現(xiàn)金水平是2024年到期債務(wù)的1.8倍。

不過，從整體狀況來看，萬科年內(nèi)銷售仍然出現(xiàn)明顯下滑。今年1-10月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積2135.7萬平方米，合同銷售金額3467.7億元。據(jù)此計算，今年前十個月萬科合同銷售金額同比下滑9.8%。

拉長時間看，2019年1到10月，萬科實現(xiàn)合同銷售面積3332.9萬平方米，合同銷售金額5189.9億元。今年前十個月，萬科的合同銷售金額僅為2019年同期的約66.82%。

國盛證券一份研報顯示，10月百強房企權(quán)益銷售額環(huán)比微增4%，市場尚未明顯起色。雖然9月各地政策大幅放松對需求的釋放起到了一定提振作用，但是因為當(dāng)前購房者信心較弱，存量需求釋放后新增需求并未跟進，10月后兩周市場熱度較前兩周明顯走弱。

管理層多措并舉

對于萬科當(dāng)前狀況，大股東深鐵集團方面的動向也吸引市場目光。就在萬科公布三季報當(dāng)天，董事會通過的另外兩個事項值得關(guān)注。

其一是深鐵集團董事長辛杰出任萬科董事會副主席。在業(yè)內(nèi)看來，辛杰兼任萬科董事會副主席，反映出國資大股東對萬科一如既往的堅定看好和支持，也有助于萬科和深圳地鐵在業(yè)務(wù)上的深入合作。

當(dāng)然萬科董事會出現(xiàn)這一變動并不令市場意外，畢竟深鐵集團前董事長林茂德也曾出任該職位。

另一個事項則是對激勵約束機制、跟投制度等的修訂。最引人注意的是，2023年-2025年公司的董事會主席郁亮和總裁祝九勝的工資除了和年度凈利潤掛鉤外，還將引入年度股價變動作為調(diào)節(jié)系數(shù)，一定程度上也是傳達出管理層穩(wěn)定、提升股價的決心。而在萬科股東層面、管理層的多項措施下，后續(xù)發(fā)展有待市場驗證。