贛系地產(chǎn)商——新力控股（02103.HK，簡稱“新力”）在停牌18個月之后，夢斷港交所。

4月6日港股收市后，港交所宣布，自2023年4月13日上午9時起，新力上市地位將根據(jù)《上市規(guī)則》第6.01A（1）條款予以取消。換言之，自2021年9月20日起停牌超過18個月的新力即將被退市。

目前在港交所停牌的17家內(nèi)房股里，新力是第一家被摘牌的。比新力控股更早停牌的內(nèi)房股有兩家，一家為中國地產(chǎn)（01838.HK），是太平協(xié)和集團私有化之后，赴港上市并更名，該公司于2023年3月30日公告根據(jù)港交所指引繼續(xù)停牌并延遲刊發(fā)2021年中報及2022年年報；另一家則是已經(jīng)復牌的中國中石控股。

新力控股股份自2021年9月20日起暫停買賣。根據(jù)《上市規(guī)則》第6.01A（1）條，若該公司未能于2023年3月19日或之前復牌，聯(lián)交所可將該公司除牌。而新力確實未能于2023年3月19日或之前履行聯(lián)交所訂下的復牌指引而復牌。

2023年3月24日，港交所上市委員會決定摘牌新力。從2019年11月至2023年4月，張園林的上市夢僅維持了4年不到，確切地說好日子只有2年，自從股債雙殺進而美元債逾期之后，新力便迅速在市場隕落。

作為曾經(jīng)的房企“黑馬”，新力控股于2019年11月正式登陸港交所，開盤4.03港元/股，但截至2021年9月20日停牌，新力控股股價報0.5港元/股，總市值也停留在17.85億港元。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次被取消上市的消息，確實令市場非常驚訝。這也是房企債務風波以來首個退市企業(yè)，或者可以說是“爆雷房企退市第一例”。此次新力退市，對于我們理解房企經(jīng)營狀況、資本市場反應、風險防范化解、企業(yè)競爭格局等都有很多反思和教訓。

夢碎資本市場

張園林在江西做建筑起家，順應行業(yè)發(fā)展，新力全國化后登陸資本市場。新力美元債逾期后，很多人說如果當年不上市，新力就不會為資本所捆綁。但有因必有果，萬物輪回，沒有如果。新力在資本市場的快速下沉，恰恰反映了資本的反噬。

在房地產(chǎn)狂飆突進的那幾年，新力抓住了發(fā)展機會，迅速在江西奠定一哥地位。2017年，創(chuàng)始人張園林將新力總部搬到上海。那幾年的上海地產(chǎn)圈，充斥著閩系、江浙房企的熱血沸騰。民企老板們蜂擁上海，尋求資本的加持做大做強。

于是跌拓起伏的畫面暗涌：2016年，融信百億地王誕生；2017年，泰禾實現(xiàn)1007.2億銷售規(guī)模，2018年，黃其森因定下2000億銷售目標而被交易所發(fā)問詢函關切；2019年下半年開始，閩系中的黑馬福晟曝出項目停工、裁員等消息，隨后經(jīng)歷股價閃崩，隨著福晟員工理財產(chǎn)品爆雷，揭開了房企流動性危機冰山一角。

但張園林的新力，起初是實打?qū)嵶鲰椖吭诘禺a(chǎn)江湖站穩(wěn)腳跟的。2010年之后，張園林帶領新力走出江西，在江西多個城市開疆辟土，后又擴張到江蘇、惠州、武漢、溫州等多個城市，完成最初的原始資本積累。擴張中的新力還有江西五建的業(yè)務加持。很順利，將總部搬到上海一年之后的2018年，新力以高周轉(zhuǎn)模式蓋房子，很快在當?shù)刈龅搅?5.3%的市占率。

“成也市占率，敗也市占率”。沒有合作開發(fā)那么多項目做大規(guī)模的新力，不可能在2019年順利赴港上市，并在2020年獲納入恒生綜合指數(shù)、港股通。

從新力對外披露的為數(shù)不多的財報可見，2019年新力權益銷售額升至451億元（人民幣，下同），同比增長30.1%，但相比當年的合約銷售額914.23億，權益比僅為49%，不到50%。2020年，新力總合約銷售額1137.35億元，應占權益合約銷售額為504.20億元，權益比約為44%。

2021年半年報顯示，新力合約銷售額約587.89億元，應占權益合約銷售額約270.39億元，權益比約為46%。從財務數(shù)據(jù)來看，該公司一直維持較低的權益比。與之相對應的是高負債。

據(jù)招股書披露，新力在2016年-2019年的負債總額分別為137.58億元、366.28億元、725.47億元、813.28億元。到了2020年，新力控股的負債總額有所回落，下降約5%至775億。但截至2021年6月，新力負債總額達到918.04億元。

在出現(xiàn)流動性危機之后，新力陸續(xù)將大灣區(qū)、長三角的土地或者在建在售項目股權出讓。與此同時，項目交付壓力接踵而至。

新力也曾想靠明星職業(yè)經(jīng)理人加持。2020年初，張園林高薪聘請知名職業(yè)經(jīng)理人陳凱出任聯(lián)席董事長兼總裁，隨后張園林隱身于幕后，沒有參加當年的年報業(yè)績會。但好景不長，陳凱很快辭職，留給其招至新力麾下的一眾營銷、運營人士們一臉錯愕。

張園林后來又邀請了當時的祥生集團副總裁、華中區(qū)域總裁劉翔加盟，擔任常務副總裁一職。2021年，一封以張園林名義發(fā)出的“求救信”引發(fā)圈內(nèi)熱議。后面的故事，聽者嘆息。2021年9月，新力股債雙殺緊急停牌。2022年12月，新力接到香港一家法院的清盤令。春節(jié)過后不久，債券圈內(nèi)傳出消息，新力控股債權人選定Kroll為該公司清盤人。最終，新力被港交所摘牌。

房企的資本故事

停牌18個月里，新力做了什么？

2021年10月18日，新力控股有約2.4億美元的優(yōu)先票據(jù)到期。但18個月里，新力不僅沒有償債計劃，更無任何債務重組方案出爐。新力也不是沒有掙扎過，該公司曾三次發(fā)布“復牌指引”，但還是沒有起到實質(zhì)性作用。這期間，新力所發(fā)公告涉及內(nèi)容最多的是項目復工復產(chǎn)與交付，以及定期披露銷售進度。

可惜，面臨退市的新力，在過去18個月里，既沒有解決債務問題的能力，也沒有等來“白衣騎士”。新力在2021年爆雷的時候，就有分析人士指出該公司缺乏風險管理及對外溝通，最終導致出現(xiàn)債務的實質(zhì)性違約。

退市之后，新力還能否保留一線生機？且看創(chuàng)始人的作為。

張園林是1976年生人，44歲便當上了上市公司話事人。相比其他房企大佬，年輕、勇字當頭是他最大的資本。新力爆雷后，市場一度傳聞張園林帶著公司元老另起爐灶，以新公司名義拿項目重頭來過。但此消息未經(jīng)新力和張園林本人核實。如果消息屬實，張園林確實有股年輕人的蠻勁。

新力的退市，留給新力股東的是金錢跌落的聲音。從兩年前的“求救信”以及資本運作的角度來看，張園林也顯得稚嫩，沒有承擔起為股東們守護資金安全的責任。

據(jù)港交所《上市規(guī)則》顯示，可以對連續(xù)停牌18個月的上市公司進行摘牌。新力是在2021年9月停牌的，而更多的房企在2022年3月開始停牌。換言之，半年之后，也就是2023年9月，將有10家左右的內(nèi)房股會走到退市的懸崖邊上。這些房企包括世茂集團、融創(chuàng)中國、奧園、南?？毓?、花樣年、陽光100、當代置業(yè)、天山發(fā)展控股等。

內(nèi)地房企在港股資本市場講述的游戲故事，或?qū)⒏嬉欢温?。一名分析人士指出，房企命運如此戲劇化，源于密集上市之后遇到疫情和行業(yè)衰退，而且上市前，不少房企的融資問題已露端倪，意圖通過上市圈錢續(xù)命的算盤終究是竹籃打水一場空。

潮退了，房企也陸續(xù)回歸本質(zhì)。近兩年，在監(jiān)管部門壓降地產(chǎn)行業(yè)負債、“保交付”等政策指引下，房企正一步步糾錯，回歸實業(yè)本質(zhì)。政策暖風頻吹下，銷售端正在逐漸回暖。房企在這一修復過程中，進入新一輪洗牌，行業(yè)調(diào)整之后，重新出發(fā)。回首過去，來路仍然清晰。新的時代到來之前，也倒逼房企做轉(zhuǎn)型與經(jīng)營模式的更新。