贛系地產(chǎn)商——新力控股（02103.HK，簡(jiǎn)稱“新力”）在停牌18個(gè)月之后，夢(mèng)斷港交所。

4月6日港股收市后，港交所宣布，自2023年4月13日上午9時(shí)起，新力上市地位將根據(jù)《上市規(guī)則》第6.01A（1）條款予以取消。換言之，自2021年9月20日起停牌超過(guò)18個(gè)月的新力即將被退市。

目前在港交所停牌的17家內(nèi)房股里，新力是第一家被摘牌的。比新力控股更早停牌的內(nèi)房股有兩家，一家為中國(guó)地產(chǎn)（01838.HK），是太平協(xié)和集團(tuán)私有化之后，赴港上市并更名，該公司于2023年3月30日公告根據(jù)港交所指引繼續(xù)停牌并延遲刊發(fā)2021年中報(bào)及2022年年報(bào)；另一家則是已經(jīng)復(fù)牌的中國(guó)中石控股。

新力控股股份自2021年9月20日起暫停買賣。根據(jù)《上市規(guī)則》第6.01A（1）條，若該公司未能于2023年3月19日或之前復(fù)牌，聯(lián)交所可將該公司除牌。而新力確實(shí)未能于2023年3月19日或之前履行聯(lián)交所訂下的復(fù)牌指引而復(fù)牌。

2023年3月24日，港交所上市委員會(huì)決定摘牌新力。從2019年11月至2023年4月，張園林的上市夢(mèng)僅維持了4年不到，確切地說(shuō)好日子只有2年，自從股債雙殺進(jìn)而美元債逾期之后，新力便迅速在市場(chǎng)隕落。

作為曾經(jīng)的房企“黑馬”，新力控股于2019年11月正式登陸港交所，開(kāi)盤4.03港元/股，但截至2021年9月20日停牌，新力控股股價(jià)報(bào)0.5港元/股，總市值也停留在17.85億港元。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次被取消上市的消息，確實(shí)令市場(chǎng)非常驚訝。這也是房企債務(wù)風(fēng)波以來(lái)首個(gè)退市企業(yè)，或者可以說(shuō)是“爆雷房企退市第一例”。此次新力退市，對(duì)于我們理解房企經(jīng)營(yíng)狀況、資本市場(chǎng)反應(yīng)、風(fēng)險(xiǎn)防范化解、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局等都有很多反思和教訓(xùn)。

夢(mèng)碎資本市場(chǎng)

張園林在江西做建筑起家，順應(yīng)行業(yè)發(fā)展，新力全國(guó)化后登陸資本市場(chǎng)。新力美元債逾期后，很多人說(shuō)如果當(dāng)年不上市，新力就不會(huì)為資本所捆綁。但有因必有果，萬(wàn)物輪回，沒(méi)有如果。新力在資本市場(chǎng)的快速下沉，恰恰反映了資本的反噬。

在房地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的那幾年，新力抓住了發(fā)展機(jī)會(huì)，迅速在江西奠定一哥地位。2017年，創(chuàng)始人張園林將新力總部搬到上海。那幾年的上海地產(chǎn)圈，充斥著閩系、江浙房企的熱血沸騰。民企老板們蜂擁上海，尋求資本的加持做大做強(qiáng)。

于是跌拓起伏的畫(huà)面暗涌：2016年，融信百億地王誕生；2017年，泰禾實(shí)現(xiàn)1007.2億銷售規(guī)模，2018年，黃其森因定下2000億銷售目標(biāo)而被交易所發(fā)問(wèn)詢函關(guān)切；2019年下半年開(kāi)始，閩系中的黑馬福晟曝出項(xiàng)目停工、裁員等消息，隨后經(jīng)歷股價(jià)閃崩，隨著福晟員工理財(cái)產(chǎn)品爆雷，揭開(kāi)了房企流動(dòng)性危機(jī)冰山一角。

但張園林的新力，起初是實(shí)打?qū)嵶鲰?xiàng)目在地產(chǎn)江湖站穩(wěn)腳跟的。2010年之后，張園林帶領(lǐng)新力走出江西，在江西多個(gè)城市開(kāi)疆辟土，后又?jǐn)U張到江蘇、惠州、武漢、溫州等多個(gè)城市，完成最初的原始資本積累。擴(kuò)張中的新力還有江西五建的業(yè)務(wù)加持。很順利，將總部搬到上海一年之后的2018年，新力以高周轉(zhuǎn)模式蓋房子，很快在當(dāng)?shù)刈龅搅?5.3%的市占率。

“成也市占率，敗也市占率”。沒(méi)有合作開(kāi)發(fā)那么多項(xiàng)目做大規(guī)模的新力，不可能在2019年順利赴港上市，并在2020年獲納入恒生綜合指數(shù)、港股通。

從新力對(duì)外披露的為數(shù)不多的財(cái)報(bào)可見(jiàn)，2019年新力權(quán)益銷售額升至451億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)30.1%，但相比當(dāng)年的合約銷售額914.23億，權(quán)益比僅為49%，不到50%。2020年，新力總合約銷售額1137.35億元，應(yīng)占權(quán)益合約銷售額為504.20億元，權(quán)益比約為44%。

2021年半年報(bào)顯示，新力合約銷售額約587.89億元，應(yīng)占權(quán)益合約銷售額約270.39億元，權(quán)益比約為46%。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，該公司一直維持較低的權(quán)益比。與之相對(duì)應(yīng)的是高負(fù)債。

據(jù)招股書(shū)披露，新力在2016年-2019年的負(fù)債總額分別為137.58億元、366.28億元、725.47億元、813.28億元。到了2020年，新力控股的負(fù)債總額有所回落，下降約5%至775億。但截至2021年6月，新力負(fù)債總額達(dá)到918.04億元。

在出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)之后，新力陸續(xù)將大灣區(qū)、長(zhǎng)三角的土地或者在建在售項(xiàng)目股權(quán)出讓。與此同時(shí)，項(xiàng)目交付壓力接踵而至。

新力也曾想靠明星職業(yè)經(jīng)理人加持。2020年初，張園林高薪聘請(qǐng)知名職業(yè)經(jīng)理人陳凱出任聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁，隨后張園林隱身于幕后，沒(méi)有參加當(dāng)年的年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)。但好景不長(zhǎng)，陳凱很快辭職，留給其招至新力麾下的一眾營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)人士們一臉錯(cuò)愕。

張園林后來(lái)又邀請(qǐng)了當(dāng)時(shí)的祥生集團(tuán)副總裁、華中區(qū)域總裁劉翔加盟，擔(dān)任常務(wù)副總裁一職。2021年，一封以張園林名義發(fā)出的“求救信”引發(fā)圈內(nèi)熱議。后面的故事，聽(tīng)者嘆息。2021年9月，新力股債雙殺緊急停牌。2022年12月，新力接到香港一家法院的清盤令。春節(jié)過(guò)后不久，債券圈內(nèi)傳出消息，新力控股債權(quán)人選定Kroll為該公司清盤人。最終，新力被港交所摘牌。

房企的資本故事

停牌18個(gè)月里，新力做了什么？

2021年10月18日，新力控股有約2.4億美元的優(yōu)先票據(jù)到期。但18個(gè)月里，新力不僅沒(méi)有償債計(jì)劃，更無(wú)任何債務(wù)重組方案出爐。新力也不是沒(méi)有掙扎過(guò)，該公司曾三次發(fā)布“復(fù)牌指引”，但還是沒(méi)有起到實(shí)質(zhì)性作用。這期間，新力所發(fā)公告涉及內(nèi)容最多的是項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)與交付，以及定期披露銷售進(jìn)度。

可惜，面臨退市的新力，在過(guò)去18個(gè)月里，既沒(méi)有解決債務(wù)問(wèn)題的能力，也沒(méi)有等來(lái)“白衣騎士”。新力在2021年爆雷的時(shí)候，就有分析人士指出該公司缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理及對(duì)外溝通，最終導(dǎo)致出現(xiàn)債務(wù)的實(shí)質(zhì)性違約。

退市之后，新力還能否保留一線生機(jī)？且看創(chuàng)始人的作為。

張園林是1976年生人，44歲便當(dāng)上了上市公司話事人。相比其他房企大佬，年輕、勇字當(dāng)頭是他最大的資本。新力爆雷后，市場(chǎng)一度傳聞張園林帶著公司元老另起爐灶，以新公司名義拿項(xiàng)目重頭來(lái)過(guò)。但此消息未經(jīng)新力和張園林本人核實(shí)。如果消息屬實(shí)，張園林確實(shí)有股年輕人的蠻勁。

新力的退市，留給新力股東的是金錢跌落的聲音。從兩年前的“求救信”以及資本運(yùn)作的角度來(lái)看，張園林也顯得稚嫩，沒(méi)有承擔(dān)起為股東們守護(hù)資金安全的責(zé)任。

據(jù)港交所《上市規(guī)則》顯示，可以對(duì)連續(xù)停牌18個(gè)月的上市公司進(jìn)行摘牌。新力是在2021年9月停牌的，而更多的房企在2022年3月開(kāi)始停牌。換言之，半年之后，也就是2023年9月，將有10家左右的內(nèi)房股會(huì)走到退市的懸崖邊上。這些房企包括世茂集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、奧園、南?？毓?、花樣年、陽(yáng)光100、當(dāng)代置業(yè)、天山發(fā)展控股等。

內(nèi)地房企在港股資本市場(chǎng)講述的游戲故事，或?qū)⒏嬉欢温?。一名分析人士指出，房企命運(yùn)如此戲劇化，源于密集上市之后遇到疫情和行業(yè)衰退，而且上市前，不少房企的融資問(wèn)題已露端倪，意圖通過(guò)上市圈錢續(xù)命的算盤終究是竹籃打水一場(chǎng)空。

潮退了，房企也陸續(xù)回歸本質(zhì)。近兩年，在監(jiān)管部門壓降地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債、“保交付”等政策指引下，房企正一步步糾錯(cuò)，回歸實(shí)業(yè)本質(zhì)。政策暖風(fēng)頻吹下，銷售端正在逐漸回暖。房企在這一修復(fù)過(guò)程中，進(jìn)入新一輪洗牌，行業(yè)調(diào)整之后，重新出發(fā)?；厥走^(guò)去，來(lái)路仍然清晰。新的時(shí)代到來(lái)之前，也倒逼房企做轉(zhuǎn)型與經(jīng)營(yíng)模式的更新。