[ 2020年年初，正值閩系房企業(yè)績(jī)膨脹的高光時(shí)刻，當(dāng)時(shí)克而瑞50強(qiáng)房企榜單中閩系房企達(dá)到8家，百強(qiáng)房企中閩系占了16席。閩系中規(guī)模最大的世茂在2020年重回房企前十榜單，年銷售規(guī)模攀上3000億元，風(fēng)頭正勁，因此在福建當(dāng)?shù)卣С忠约皣?guó)有金融機(jī)構(gòu)推介下，接觸協(xié)商福晟集團(tuán)的紓困事宜。 ]

2020年，16家規(guī)模靠前的閩系房企合計(jì)創(chuàng)造了1.8萬億元銷售額，其中82%來自福建以外的市場(chǎng)，這意味著它們?nèi)珖?guó)布局的成功。那一年，閩系“老大哥”世茂跨越3000億元銷售額，重回全國(guó)房企前十榜單。

這是閩系房企的輝煌時(shí)刻，卻已危機(jī)四伏。

2020年1月世茂與福晟那場(chǎng)“大魚吃大魚”式的合作，成為了接下來兩年半閩系房企整體下行的序曲。激進(jìn)與冒險(xiǎn)，似乎是閩系房企天生的標(biāo)簽，它們因善用杠桿迅速崛起，又因高杠桿模式難以為繼而走入難解的債務(wù)危局。

時(shí)至今日，閩系成為了房企爆雷的“重災(zāi)區(qū)”，許多熟悉的名字也從百強(qiáng)房企名單上徹底消失。

違約不斷

近日，寶龍地產(chǎn)（01238.HK）公告稱其未在到期日前償還2129.4萬美元票據(jù)，這是7月下旬5家官宣債券公開違約的房企之一。

成立于1990年的寶龍是一家老牌閩系房企，寶龍一紙公告，再度讓閩系房企現(xiàn)狀受到關(guān)注。

“7月初寶龍就宣布對(duì)7月及11月到期的兩筆美元票據(jù)進(jìn)行交換要約，兩批票據(jù)交換要約已獲本金總額近九成的接納率，是目前市場(chǎng)上美元債展期首次投票通過率最高的，對(duì)于剩余約10%的未進(jìn)行交換投資者，公司會(huì)積極和他們溝通，尋求解決方案。”寶龍地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，近期發(fā)布2129萬美元到期未償?shù)墓?，主要是?yīng)監(jiān)管要求作合規(guī)披露，另外也是為了提醒未交換投資者盡快與寶龍取得聯(lián)系。

相比其他同行，押寶商業(yè)地產(chǎn)多年的寶龍情況稍好，今年4月底發(fā)年報(bào)時(shí)曾宣布其年度合約銷售額首次突破千億。在眾多閩系房企中，寶龍也是信用支撐時(shí)間較久的，在寶龍之前，兩年半時(shí)間里已經(jīng)陸續(xù)有11家閩系重點(diǎn)百強(qiáng)房企官宣債務(wù)違約。

把時(shí)間撥回到2020年1月13日，福州世茂洲際酒店中，一場(chǎng)盛大的“戰(zhàn)略合作”發(fā)布會(huì)暗藏玄機(jī)。會(huì)上，福晟集團(tuán)宣布與世茂牽手，福晟數(shù)千億的貨值被打包裝入一個(gè)新平臺(tái)，由世茂接手操盤。

雙方隱晦的表態(tài)，被外界解讀為地產(chǎn)行業(yè)第一次出現(xiàn)“大魚吃大魚”的情況——雙方都是50強(qiáng)房企，且福晟擁有不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，比如旗下的中國(guó)工程建筑行業(yè)龍頭福建六建集團(tuán)以及在粵港澳大灣區(qū)的4000多億舊城改造貨值。一家50強(qiáng)房企的龐大資產(chǎn)將被整體“托管”，必然是資金鏈出現(xiàn)了嚴(yán)重危機(jī)。

2020年年初，正值閩系房企業(yè)績(jī)膨脹的高光時(shí)刻，當(dāng)時(shí)克而瑞50強(qiáng)房企榜單中閩系房企達(dá)到8家，百強(qiáng)房企中閩系占了16席。閩系中規(guī)模最大的世茂在2020年重回房企前十榜單，年銷售規(guī)模攀上3000億元，風(fēng)頭正勁，因此在福建當(dāng)?shù)卣С忠约皣?guó)有金融機(jī)構(gòu)推介下，接觸協(xié)商福晟集團(tuán)的紓困事宜。

然而到了今年7月3日，世茂也因一筆10億美元公募債券本息未能償還而正式進(jìn)入爆雷房企行列?；乜磧赡臧肭澳菆?chǎng)盛大發(fā)布會(huì)的背后，一場(chǎng)席卷閩系房企的危機(jī)，正悄悄埋下伏筆。

黃金時(shí)代

閩系，在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，是一個(gè)風(fēng)格鮮明的流派，也是一支不可忽視的力量。

根據(jù)克而瑞榜單，在2018年~2020年間，曾位列全國(guó)百強(qiáng)房企的閩系企業(yè)包括：世茂、陽光城(1.990, 0.01, 0.51%)、旭輝、泰禾、正榮、融信、融僑、福晟、建發(fā)、中駿、禹洲、寶龍、三盛、聯(lián)發(fā)、大唐、中庚等，除了建發(fā)和聯(lián)發(fā)，其余均為民營(yíng)企業(yè)。

這些房企有些因創(chuàng)始人是福建人而被歸為閩系，有些則是因?yàn)閯?chuàng)辦于福建、大本營(yíng)是福建市場(chǎng)。在風(fēng)格上，它們被貼上了類似的標(biāo)簽，比如激進(jìn)、愛冒險(xiǎn)、賭性強(qiáng)等。

克而瑞研究中心表示，福建人普遍具備較強(qiáng)的海洋性民族特點(diǎn)，富有冒險(xiǎn)精神和商業(yè)意識(shí)，“愛拼才會(huì)贏”，相較于其余派系房企，閩系更具膽識(shí)，在上一輪房地產(chǎn)高增長(zhǎng)周期里敢于加足杠桿，獲得了可觀的市場(chǎng)份額。

中銀證券分析師夏亦豐認(rèn)為，閩系房企繼承了“冒險(xiǎn)拼搏”的閩商基因，高杠桿、強(qiáng)擴(kuò)張，從深耕福建到走向全國(guó)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，閩系房企經(jīng)歷了萌芽、深耕、開拓、擴(kuò)張，直至失速期。

閩系房企發(fā)展歷程可以追溯到改革開放初期，1987年泉州人黃朝陽創(chuàng)辦中駿，1989年黃朝陽的老鄉(xiāng)許榮茂創(chuàng)辦的世茂也進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，在蘭州投資東方紅商業(yè)城。1990年，晉江人許健康在澳門創(chuàng)辦寶龍。隨著經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化改革方向明確，1992年，僅廈門就新增100多家房地產(chǎn)開發(fā)商，1994年禹洲在廈門成立，拓荒海西房地產(chǎn)市場(chǎng)。1996年，從新加坡留學(xué)歸來的林騰蛟在廈門開發(fā)首個(gè)項(xiàng)目“陽鴻新城”。

1999年，世茂在上海黃浦江沿岸建造首個(gè)高檔住宅“上海世茂濱江花園”大獲成功，成為閩系布局全國(guó)的先行者。2002年，泰禾在北京通州區(qū)宋各莊拿地，打造成了“運(yùn)河岸上的院子”。

2008年，受益于4萬億計(jì)劃和央行新一輪寬松，閩系房企的全國(guó)化進(jìn)入機(jī)遇期，寶龍、禹洲、中駿、泰禾先后上市融資，此后十年閩系崛起，多個(gè)房企躋身千億規(guī)模之列。

在閩系房企的輝煌年代，福建出了很多地產(chǎn)大佬，他們口號(hào)響亮、敢想敢干。

2002年泰禾老板黃其森揮師北上，當(dāng)時(shí)北京房?jī)r(jià)只有幾千元一平方米，他卻表示要打造“中國(guó)第一豪宅別墅”。2018年時(shí)，黃其森還曾表示：“泰禾的目標(biāo)是能夠成為像華為、阿里這樣偉大的企業(yè)，在地產(chǎn)行業(yè)做到第一品牌?！?/p>

2006年陽光城銷售額才2億元，老板林騰蛟就豪邁地提出2010年地產(chǎn)銷售目標(biāo)要達(dá)到100億。結(jié)果2010年陽光城銷售額僅為40億，林騰蛟又提出2015年要實(shí)現(xiàn)500億目標(biāo)。

2017年時(shí)旭輝異軍突起，被稱為“地產(chǎn)界黑馬”，創(chuàng)始人林中在一場(chǎng)內(nèi)部會(huì)議上宣布了旭輝的3000億目標(biāo)，并稱未來要實(shí)現(xiàn)“高層收入過億、中高層收入千萬、中層洋房豪車、基層車房齊備”。

莆田“歐氏兄弟”中的歐宗洪創(chuàng)辦的融信，2016年時(shí)以樓面價(jià)10.02萬元/平方米拿下上海靜安中興路一號(hào)地塊，刷新當(dāng)時(shí)的全國(guó)最高樓面價(jià)。那一年，全國(guó)單價(jià)地王前十中，閩系房企占據(jù)4席，因此閩系還獲得了“地王收割機(jī)”的稱號(hào)。

因?yàn)殚}系房企的高歌猛進(jìn)，它們一度橫掃全國(guó)土地市場(chǎng)。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，到2020年時(shí)，百強(qiáng)房企榜單中的16家重點(diǎn)閩系房企已經(jīng)全部完成全國(guó)布局，這16家企業(yè)當(dāng)時(shí)在全國(guó)的年總銷售額達(dá)到1.8萬億，在福建的銷售額是3244億元，福建本省銷售額的占比僅為18%，可見它們的主要合約銷售額都來自于全國(guó)其他地區(qū)。

此外，2020年福建全省房地產(chǎn)銷售金額7497.75億元，16家百強(qiáng)榜單中的閩系房企在福建大本營(yíng)的市占率達(dá)到43%，可見它們也守住了福建市場(chǎng)，是區(qū)域內(nèi)的主導(dǎo)性力量。

成敗皆因高杠桿

2021年下半年以來，閩系房企成為本輪地產(chǎn)下行周期中的爆雷重災(zāi)區(qū)。但實(shí)際上，撇開政策收緊、市場(chǎng)走弱等原因，早在2019年、2020年就出現(xiàn)的福晟、泰禾資金鏈危機(jī)，已經(jīng)給閩系房企擴(kuò)張模式敲響了警鐘。

克而瑞研究中心認(rèn)為，閩系房企的高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債運(yùn)作模式是一把雙刃劍，早期閩系房企的優(yōu)勢(shì)在于能夠通過“高負(fù)債+高周轉(zhuǎn)”快速將規(guī)模做大，然而2020年之后，隨著樓市調(diào)控的深入，閩系房企的運(yùn)營(yíng)模式難以為繼，他們開始集體剎車，轉(zhuǎn)而追求收縮范圍、多元化拿地節(jié)約成本。

中銀證券夏亦豐表示，激進(jìn)擴(kuò)張、多元融資等內(nèi)因是閩系房企的危機(jī)根源，在閩系普遍追求全國(guó)化戰(zhàn)略時(shí)，曾有3~5年激進(jìn)擴(kuò)張期，部分企業(yè)盲目推進(jìn)全國(guó)化，高溢價(jià)、高成本拿地，過高的成本擠壓項(xiàng)目利潤(rùn)空間，使項(xiàng)目虧損、營(yíng)收和利潤(rùn)下滑。

從2019年閩系危機(jī)隱現(xiàn)端倪開始，許多閩系房企為了避開負(fù)面標(biāo)簽，不愿意跟“閩系”搭上邊，更愿意自稱“非典型閩系房企”，或干脆稱港資房企、總部位于上海的華東房企等。

但也有曾供職于閩系房企的職業(yè)經(jīng)理人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，閩系房企的成敗史中，有不少可圈可點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)。

“最讓我印象深刻的是閩系老板的勤奮，他們對(duì)事業(yè)的追求、對(duì)企業(yè)事無巨細(xì)的過問，而且善于利用資金、敢于賭風(fēng)口。”一位曾經(jīng)在兩家閩系房企擔(dān)任過高管的職業(yè)經(jīng)理人表示。

另一位供職于閩系房企多年、還曾參訪過老板老家的職業(yè)經(jīng)理人則對(duì)記者表示：“閩系老板非常團(tuán)結(jié)，比如他們紛紛把總部搬到虹橋，其中就有老鄉(xiāng)帶老鄉(xiāng)的案例，都聚集到虹橋以后，他們抱團(tuán)發(fā)展，合作拿地、招采。”

不過，閩系房企的擴(kuò)張模式最終還是走下了神壇。截至目前，16個(gè)曾經(jīng)是全國(guó)百強(qiáng)的閩系房企中，僅有旭輝、中駿、建發(fā)、聯(lián)發(fā)尚未出現(xiàn)公開債務(wù)違約問題。而在克而瑞最新公布的2022年上半年全國(guó)百強(qiáng)房企榜單中，泰禾、融僑、福晟、大唐、中庚等房企已經(jīng)消失了。