應(yīng)不應(yīng)該提前還房貸？市場上早已充斥了各種“計算法則”。在這些選擇背后，本質(zhì)上是對資金在不同時期使用方式的選擇。不過，記者采訪發(fā)現(xiàn)一些銀行悄然提升了提前還貸的“門檻”。另一邊，更多的購房者關(guān)心存量房貸利率的調(diào)整步伐。

要求起步金額

今日，有存量房貸用戶在社交平臺上表示，自己在銀行APP上申請?zhí)崆斑€房貸，卻因起步金額不滿要求被拒。

以深圳市場為例，記者采訪了多家銀行的個貸經(jīng)理，發(fā)現(xiàn)不同的銀行對提前還貸處理方式有所不同。有中國銀行的經(jīng)理告訴記者，目前提前還貸的最低門檻是5萬元，最高不限。建設(shè)銀行的個貸經(jīng)理則表示，目前對提前還貸沒有要求，手機銀行填寫需求登記，然后會收到短信或者電話，最后去經(jīng)辦網(wǎng)點簽字。

也有購房者反映，部分銀行提前還房貸的門檻悄然提升，或是需要提前預(yù)約、或是還款額度受限。

目前，隨著首套房、二套房房貸款利率持續(xù)走低，部分城市的房貸利率已進入“2時代”，而存量房貸利率多數(shù)仍處在4%以上，存量房貸與新發(fā)房貸的利率差距進一步拉大，導(dǎo)致不少人選擇提前還貸。

陳曉（化名）在兩年前購買了深圳前海的住宅，她告訴記者，自己之前貸了兩次信用貸來提前還房貸?！拔矣X得房子的價格買在了次高峰，房子又沒過限售期，還貸壓力確實有點大”。其實，像陳曉這樣通過再貸款來提前還房貸的并非個例，存量房貸利率差額之下，不少購房者不斷尋求更便宜的資金替換房貸。

對于多數(shù)背上房貸的年輕人來說，在當(dāng)下放棄資產(chǎn)增值的可能性，尋求一種資產(chǎn)上的“安全感”，更多的是出于一種理財焦慮，提前還貸似乎也等于變相理財。記者對多位在這幾個月內(nèi)提前還貸的居民進行采訪，得到的回復(fù)幾乎都是：節(jié)省利息的確是選擇提前還貸的最直接需求。

如何緩解提前還貸現(xiàn)象？

市場公開信息顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，上半年42家上市銀行個人住房貸款余額超34萬億元。今年上半年，42家上市銀行住房按揭余額相比年初又減少了近3100億元。

“存量房貸利率下調(diào)，可以緩解提前還貸現(xiàn)象?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，盡管調(diào)整存量房貸利率可能會對銀行利潤產(chǎn)生一定影響，但如果能減緩提前還貸及貸款意愿下降的形勢，同時能夠提升貸款增量，那么即便存量房貸利率低，銀行總體利潤仍可能穩(wěn)中有增。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，根據(jù)央行最新數(shù)據(jù)，截至2024年二季度末，個人住房貸款余額37.79萬億元，若進一步下調(diào)存量房貸利率，將繼續(xù)為借款人節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資，同時，也有助于穩(wěn)定住房消費預(yù)期，減緩購房者因房貸利率下降帶來的觀望情緒；對銀行來說，可以進一步減少提前還貸現(xiàn)象?！爱?dāng)前各地存量房貸利率執(zhí)行情況不一，對于下調(diào)存量房貸利率的方式，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，借款人與原商業(yè)銀行內(nèi)部置換或原商業(yè)銀行直接下調(diào)存量房貸利率的方式或許更為合適，而通過不同銀行之間轉(zhuǎn)按揭的方式，或造成更大市場競爭，對預(yù)期的穩(wěn)定將形成擾動”。

除了存量房貸利率能否下調(diào)引關(guān)注，隨著樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”拉開序幕，市場也有新的期待。以今年較為“穩(wěn)健修復(fù)”的二手房市場為例，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認為，“以價換量”成為當(dāng)前支撐二手房市場月度相對“高位”的根本原因。而根據(jù)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的日常走訪和交流反饋，自進入8月份以來，市場博弈烈度與強度明顯強于上半年，業(yè)主價格的“讓步”幅度有進一步加劇的趨勢，當(dāng)前二手房市場表面“穩(wěn)健”的基本盤仍不牢固。也正基于此分析判斷，隨著市場進入傳統(tǒng)銷售季，“金九銀十”作為下半年樓市的關(guān)鍵時間段，預(yù)計這兩個月的時間內(nèi)可能會疊加政策的幫扶。