對于擁有良好商業(yè)資產(chǎn)的房企而言，迎來了其新年第一波重磅政策支持。

1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，藍鯨財經(jīng)梳理全文來看，主要利好擁有良好商業(yè)資產(chǎn)的房企。

具體來看，《通知》細化了商業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務管理口徑、期限、額度、用途等要求。

《通知》明確2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎上，除發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關的經(jīng)營性資金需求、置換建設購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領域的相關貸款和公開市場債券。

通知所稱經(jīng)營性物業(yè)貸款，是指商業(yè)銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動產(chǎn)權(quán)證書并投入運營的綜合效益較好的商業(yè)性房地產(chǎn)的企業(yè)法人發(fā)放的，以經(jīng)營性物業(yè)為抵押，實際用途投向物業(yè)本身或與房地產(chǎn)相關領域的貸款。

同時，商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項目等，不包括商品住房、租賃住房。

一位房企人士表示，新的政策較以往政策有所突破，“以前經(jīng)營性物業(yè)貸款只能本項目用，如今相當于把資金盤活了，只要是一個控股集團下的都能用，有利于改善房企現(xiàn)金流壓力?！?/p>

在今日在國新辦新聞發(fā)布會上，央行行長潘功勝也表示，“人民銀行將聯(lián)合金融監(jiān)管總局出臺完善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)貸款的有關政策，支持優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)，擴大資金使用范圍，改善流動性狀況?！?/p>

“按此規(guī)定，房企可以進一步盤活存量資產(chǎn)，通過經(jīng)營性物業(yè)貸款改善自身流動性，優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，降低短期償債壓力?！敝兄秆芯吭貉芯扛笨偙O(jiān)徐躍進稱。

不過，徐躍進補充指出，房企通常會以存量經(jīng)營性物業(yè)為底層資產(chǎn)進行相關的融資，比如CMBS、類REITs等。接下來，經(jīng)營性物業(yè)貸款可能更多地是用于置換存量債務。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，對一些有良好的經(jīng)營資產(chǎn)，但現(xiàn)金流緊張、資產(chǎn)負債率比較高的企業(yè)來說，外部融資受限。如果能根據(jù)企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)現(xiàn)金流的狀況來決定是否發(fā)放貸款，則能夠?qū)⑵髽I(yè)整體風險盡可能地最小化。

不過，李宇嘉同時表示，“文件提出，商業(yè)銀行應嚴格開展貸前調(diào)查和貸中審查，科學區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與集團控股公司風險，承貸物業(yè)有共同產(chǎn)權(quán)人或第三方權(quán)利人的，貸款前應取得其書面同意。這對商業(yè)銀行過去一味的依賴抵押物市場價值上漲來維護銀行債權(quán)的簡單經(jīng)營邏輯和風控是巨大的考驗，需要商業(yè)銀行具備經(jīng)營性物業(yè)經(jīng)營的市場前景和現(xiàn)金流判斷，這是巨大的考驗?！?/p>

另據(jù)記者獲悉，此前通過經(jīng)營性物業(yè)貸款為房企重要融資渠道之一，而近段時間來，部分房企也有意增加該部分融資額度。

例如，于本月的投資者會上，龍湖管理層表示預計今年可以新下貸經(jīng)營性物業(yè)貸100億元，2023年新增了150億元以上的經(jīng)營性物業(yè)貸。

除龍湖外，于萬科而言也有意將業(yè)務重心轉(zhuǎn)至商業(yè)。

日前，萬科內(nèi)部發(fā)布組織調(diào)整和人事安排，成立商業(yè)事業(yè)部，萬科7區(qū)域的商業(yè)業(yè)務、印力集團統(tǒng)一并入商業(yè)事業(yè)部，由原南方區(qū)域首席合伙人孫嘉出任商業(yè)事業(yè)部首席合伙人，丁力業(yè)繼續(xù)擔任印力集團董事長，同時兼任商業(yè)事業(yè)部首席顧問，王海武擔任商業(yè)事業(yè)部核心合伙人。

萬科方面表示，公司一直堅持開發(fā)經(jīng)營服務并重的戰(zhàn)略，此次組織調(diào)整和人事安排是匹配戰(zhàn)略發(fā)展需要。

據(jù)悉，萬科自收購印力后，旗下商業(yè)版圖不斷擴容。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年上半年，萬科商業(yè)業(yè)務累計開業(yè)203個商業(yè)項目。在政策支持情況下，預計萬科也會加大商業(yè)業(yè)務的融資額度。