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“這個商鋪前幾周剛剛轉(zhuǎn)讓，原來是5萬元一平方米，轉(zhuǎn)讓價不到3萬元一平方米，商鋪業(yè)主實在是扛不住貸款壓力了，只能這么打‘骨折’出售。” 紫金財經(jīng)小編的朋友王路（化名）指著臨近的一處商鋪表示。他在這個新商業(yè)區(qū)也有一處商鋪。

跟著王路再往里走，經(jīng)過路口、商業(yè)區(qū)門口兩重掃碼，走過十幾級臺階和一處略顯雜亂的庭院，占地數(shù)千平方米的下沉式商業(yè)廣場映入紫金財經(jīng)小編的眼簾，細(xì)瞧之下，營業(yè)的店鋪并不算多。

王路還在碎碎念這個位于北京大興的萬科商業(yè)廣場怎么沒火起來，南臨埝壇公園，緊挨萬科和泰禾的商業(yè)辦公樓，地段看似絕佳，商業(yè)卻一直不溫不火。王路的商鋪從2020年開始就沒有租出去，現(xiàn)在仍然是閑置狀態(tài)。

“現(xiàn)在人流在緩慢恢復(fù)，可是商鋪依然租不出去，買商鋪的貸款必須定期還，愁??！”王路嘴上說得很悲觀，但一直盯著街上逐漸密集的車流，眼里閃爍著希望的光芒。

“未來會好的，商鋪會租出去的”，王路不停的給自己打氣，他相信這是蜜糖，不是砒霜。

線上有了積極信號，線下還需要時間

不得不說，疫情對商鋪投資還是有比較大的影響的。最開始，人們無論如何不會想到疫情對線下的生意影響這么大，還在按照舊有的思路進(jìn)行投資和筑夢，王路便是其中之一。

旺鋪富三代，為了讓家人生活的好點，他在2019年購買了這個下沉廣場商鋪，七十多平方米花了三百多萬元，銀行貸款和借錢背了近百萬的債。王路認(rèn)為這是值得的，他對這個商鋪十分有信心，因為這里的地段具有很好的升值潛力。即便不賣，靠租金也可以良性滾動起來。

想象的美好與現(xiàn)實總是有些距離。因為附近的商業(yè)樓入駐不理想，南邊的公園總是限流和閉園，帶來的人流量不足，這處商業(yè)廣場的餐飲店鋪舉步維艱。

“你看到還有很多店鋪掛著招牌，實際上里面空空如也并沒有營業(yè)，坦白說這里一直沒有租滿。”王路感慨，商鋪投資的邏輯跟民宅是完全不一樣的，承認(rèn)自己當(dāng)初是錯判了，才“負(fù)債”買下這處商鋪。

在一家火鍋店里，老板李泓（化名）無所事事的坐著，他也是商鋪業(yè)主，因為長期沒有招來租客，李泓索性就自己開了家火鍋店，談及生意情況，李泓說并不理想。

“人們的就餐行為確實發(fā)生了改變，客流量不多。這里只有晚上才會有一些周邊居民過來遛彎，但這樣的人流不是來就餐的，帶不來消費。我這個店就當(dāng)自己玩了，給兄弟們一個聚會的點兒，這里開著的店，大多數(shù)都是商鋪業(yè)主自己的買賣?！?/p>

這只是線下商鋪的冰山一角，而在線上，電商市場正在釋放出積極信號。星圖數(shù)據(jù)顯示，2022年618全網(wǎng)成交額為6959億元，同比增長20.3%，超出市場預(yù)期。同時，“知識+帶貨”主播董宇輝和東方甄選的迅速躥紅也讓電商圈感到欣喜。一些跡象顯示，市場正在逐步走出疫情陰霾。

而在線下，對不少商家來說，要迎接市場轉(zhuǎn)機(jī)，構(gòu)建確定性生意，依然面臨諸多挑戰(zhàn)。這其中，持續(xù)改善現(xiàn)金流是非常重要的一環(huán)。同時，疫情重塑了消費市場，消費者更加務(wù)實的審視需求，越發(fā)關(guān)注商品和服務(wù)的本質(zhì)，對商品的質(zhì)量、體驗和性價比等都提出了新要求。

這當(dāng)然也適用于王路投資的這個商圈，雖然北京已經(jīng)恢復(fù)了堂食，大多數(shù)商圈也開始恢復(fù)營業(yè)，但消費意愿和消費訴求已經(jīng)發(fā)生了變化，作為商家，應(yīng)該去敏銳的發(fā)現(xiàn)這種變化。尤其是人流量大的商圈廣場，消費者出于“減少接觸”的考慮，自然不會像原來那樣自由自信的閑逛。

“目前的情況是人們害怕聚集，線下商業(yè)恢復(fù)到原來的火熱還需要一定的時間，而空置的商鋪租不出去，本來就不是降不降租金的問題?！蓖趼窡o奈地說。

有人抄底買商鋪，賭的就是市場恢復(fù)

有人辭官歸故里，有人星夜趕科場。對商鋪的看法也是一樣，就在王路對他的商鋪一籌莫展的時候，有的商鋪反而十分紅火。

程云（化名）就在百子灣有一處店鋪，面積不大，四十平米左右。租賃他家商鋪的是一個小賣店。疫情來襲，程云主動減免了部分租金，店主選擇了咬牙堅持。也難得店主的堅持，現(xiàn)在的生意十分紅火。

“這一片商鋪，之前有不少商家扛不住壓力或是畏懼風(fēng)險，退租走人了，小部分是找商鋪業(yè)主談降租金不成，不得不關(guān)店止損。我覺得租賃雙方都要正確估計當(dāng)前的形勢，不能一味的不能降房租，幫商家挺過去就是幫自己了?！背淘谱〉牟贿h(yuǎn)，時不時會過來看看，跟店主聊上幾句。

程云是吃到了商鋪的甜頭，他給紫金財經(jīng)小編盤算了一下接下來的打算：旁邊不遠(yuǎn)的面館老板選擇了放棄，里面的桌椅板凳和廚具都沒有拉走，現(xiàn)在商鋪業(yè)主正打算出售，他想借機(jī)把這個商鋪盤下來，自己找人繼續(xù)開面館或者將店鋪租出去。

是的，此時程云的想法不是如何維持，而是在周邊商業(yè)并未完全恢復(fù)的時候，用低價購買商鋪，畢竟現(xiàn)在的價格比原來低了三分之一，在他看來已經(jīng)與打“骨折”沒有區(qū)別了。

“不是商鋪沒有價值，而是很多商家在開店時錯估了形勢，商家生意不好，損失比較大，并不能因此認(rèn)為商鋪本身的價值縮水了?，F(xiàn)在商鋪價格已經(jīng)到了冰點，如果人流量恢復(fù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止現(xiàn)在的賣價。”程云認(rèn)為，現(xiàn)在商鋪是被市場低估了。

實際上，現(xiàn)在對于普通人來說，投資的渠道和方式并不多，而購買一間商鋪，不失為一條有效的投資渠道。中國民間一直就一種說法，一間好商鋪就是一處好財源，相當(dāng)于買了長期保障，穩(wěn)定的現(xiàn)金流。當(dāng)然這有一個前提，就是商鋪業(yè)主不會因為商鋪無人承租而負(fù)擔(dān)不起商業(yè)貸款。

商鋪的優(yōu)點是，可以享受比住房出租更高的租金，但不同于住房需求，基數(shù)規(guī)模龐大，極少出現(xiàn)租不出去的現(xiàn)象，因為地段、價格、商業(yè)環(huán)境等種種因素，有的商鋪可能面臨比較長的空窗期，商鋪業(yè)主以租養(yǎng)貸實現(xiàn)不了，就需要有足夠的資金還上按揭。

王路告訴紫金財經(jīng)小編，那個不到3萬元一平方米“骨折”出售商鋪的業(yè)主，就是因為長期無人租賃，自己無力償還購買商鋪的銀行貸款，最終只能將商鋪轉(zhuǎn)手。這個商鋪業(yè)主是在2020年底購買的，原本以為抄到了底價，結(jié)果竟然抄在了半山腰上。

“如果他有雄厚的資金，其實可以扛一扛，現(xiàn)在顯然是低估了。”王路也認(rèn)為他賣的可惜。

社區(qū)商鋪成為優(yōu)質(zhì)資源

商鋪的投資邏輯迥異于普通商品住宅，要更客觀理性的分析，才能不被虛假客流和投資收益蒙住雙眼。

為什么很多緊鄰知名商圈的商鋪總是頻繁更換店面？因為同業(yè)競爭太過激烈，顧客的選擇成本非常低，商家很難獲得回頭客，并且嚴(yán)重依賴客流量。一旦客流量減少，那么商家只能虧損閉店，商鋪業(yè)主陷入頻繁招租和空置的麻煩之中。

一位地產(chǎn)中介告訴紫金財經(jīng)小編，過往幾年雖然商鋪流量下滑和招租難，但因為一些商圈經(jīng)濟(jì)帶動，商鋪整體的價格是上漲的，其中一些優(yōu)質(zhì)商圈周邊的商鋪價格水分比較大。

疫情就像一面放大鏡，真實客流被照得一清二楚，這也導(dǎo)致商鋪業(yè)主重新評估商鋪的價值，“目前商鋪價格波動十分劇烈，甚至一天一個價?！痹撝薪楸硎尽?/p>

市場環(huán)境影響、電商沖擊、商鋪投資收益下降…種種因素都要求投資人提前考慮的維度要盡可能的多。在這個過程中，社區(qū)商鋪的價值越發(fā)凸顯。

社區(qū)商鋪做的是365天的“全天候”生意，客流穩(wěn)定是其主要特征，而后疫情時代，穩(wěn)定便是最大的商業(yè)保障。社區(qū)商鋪聚集了一大批長期穩(wěn)定的消費群，同時與顧客無縫對接的近距離優(yōu)勢，使商鋪衍生出符合主流的一站式消費模式。無論哪種商業(yè)業(yè)態(tài)，都有保底消費客群，即本小區(qū)及周邊小區(qū)居民。

程云告訴紫金財經(jīng)小編，支撐他在這個時期購買商鋪的原因之一，是因為他已經(jīng)在這個街區(qū)有了一定的人脈基礎(chǔ)，有信心把生意繼續(xù)做大。

“做社區(qū)商業(yè)生意，一方面是產(chǎn)品品質(zhì)，另一方面做的是人情?！背淘票硎?，他看到太多品質(zhì)不錯的餐飲倒閉轉(zhuǎn)讓，主要是因為老板或者員工不會做生意，把周邊顧客都得罪了，沒有復(fù)購率就離關(guān)門不遠(yuǎn)了。

因為疫情等原因，人們的購物消費習(xí)慣也在變化，人們需要出來散步、溜達(dá)、生活，這就給了社區(qū)商家機(jī)會。而人們逛大型商超的次數(shù)在減少，逛小菜店、小超市的頻率在增加。一方面是出于方便因素，另一方面是減少被傳染的風(fēng)險。

商圈有商圈的優(yōu)勢，而社區(qū)小店更有機(jī)會。社區(qū)商鋪在口碑經(jīng)營下，客流量并不少。

尾聲

商圈從開始到繁榮，需要很長的培育期，一旦商圈成熟以后，商鋪的租金就會逐年增長，商鋪也會越來越值錢，“一鋪養(yǎng)三代”成為很多人看好商鋪的執(zhí)念。

對于商鋪投資來說，現(xiàn)在是最差的時代，也是最好的時代，有人唉聲嘆氣，有人躍躍欲試。機(jī)會總是留給有準(zhǔn)備的人，“買一個商鋪，萬一火了呢，你就不用再跟同齡的中年人內(nèi)卷了”，程云這樣表示。

那么問題來了，各位還在內(nèi)卷的年輕人、中年人，在繁華處，擁有一處商鋪，你認(rèn)為是砒霜，還是蜜糖？